Hola a todos, bienvenidos a otro episodio de IPADE Agosto 2025. Soy Lucia Fernandez y, como siempre, me acompaña Miguel Sanchez. Hoy vamos a meternos de lleno en el caso ARTPARK de BRAYCO, que, la verdad, es de esos casos que te hacen sudar frío solo de pensarlo.¡Hola Lucia! Y hola a todos los que nos escuchan. Sí, este caso es de los que te dejan pensando en la noche, ¿eh? Mira, en 2019 México estaba, pues, casi parado. El crecimiento económico era de menos del 1%, y eso, para proyectos inmobiliarios como ARTPARK, es como intentar correr en el lodo.Totalmente. Y lo peor es que el mercado objetivo de BRAYCO era la clase media emergente, que justo en ese momento vio cómo su poder adquisitivo se iba para abajo. O sea, menos gente con ganas —y con dinero— para comprar departamentos.Y no solo eso, Lucia. Los inversores clave, esos que iban a poner el 30% del financiamiento, empezaron a echarse para atrás. Yo me acuerdo, en mi propio emprendimiento ese año, la incertidumbre era brutal. Nadie quería arriesgar ni un euro, bueno, ni un peso. Era como si todos estuvieran esperando a ver quién se atrevía primero.Sí, y eso pone a BRAYCO en una posición súper complicada. Porque, claro, ¿cómo sigues adelante con un proyecto tan grande cuando el contexto macroeconómico te está diciendo que te detengas?Aquí es donde el modelo financiero de BRAYCO se vuelve interesante, o peligroso, según cómo lo veas. Usaron preventas con descuento para generar flujo inicial. Eso suena bien, pero depende totalmente de que la gente confíe en que el proyecto va a salir adelante.Claro, y si el mercado está nervioso, esa confianza se evapora rapidísimo. Además, usaron un SPV, un vehículo de propósito especial, para aislar el riesgo de los inversionistas. Pero, ojo, ese SPV les costaba un 12% de rendimiento. Es carísimo, ¿no?Sí, sí, es altísimo. Yo me pregunto si no había alternativas menos riesgosas. O sea, ¿por qué no buscaron financiamiento bancario tradicional, o incluso algún esquema mixto? Aunque, bueno, con la volatilidad de las tasas de interés en ese momento, igual tampoco era tan fácil.Es que justo, la volatilidad de las tasas hacía que cualquier decisión fuera un volado. Si te salía bien, perfecto, pero si no, el costo financiero se te podía ir al cielo. Y, además, dependían de que las preventas funcionaran sí o sí. No había mucho margen para fallar.Y hablando de márgenes, la diferencia entre el escenario optimista y el pesimista era brutal. Si todo salía bien, la TIR era del 23%. Pero si había solo seis meses de retraso en ventas, bajaba al 8%. O sea, de ganar bien a casi no justificar el riesgo.Eso es lo que más me impresiona. Un margen de error tan pequeño que cualquier tropiezo te puede dejar fuera. Yo creo que BRAYCO debió tener un Plan B más robusto. Algo como renegociar deudas, buscar otras fuentes de financiamiento, o incluso diversificar el proyecto.Totalmente. Me recuerda a un caso que vimos en IPADE, donde una empresa no tenía plan de contingencia y, cuando el mercado se les volteó, terminaron con pérdidas enormes. Es que a veces uno piensa que el escenario optimista es el más probable, pero la realidad suele ser mucho más dura.Sí, y en este tipo de proyectos, si no tienes margen para errores, lo más probable es que termines aprendiendo a la mala. Y eso, en el mundo real, cuesta mucho dinero.Entonces, ¿qué debería haber hecho BRAYCO? Yo creo que lo primero es un análisis de sensibilidad financiera a fondo. O sea, ver realmente qué pasa si el mercado se mueve, si las ventas se retrasan, si los costos suben. Identificar esos puntos críticos que pueden hacer que el proyecto deje de ser rentable.Y no solo eso, Miguel. Un plan de contingencia formal, con opciones claras: financiamiento alternativo, renegociación de plazos, estrategias para diversificar ingresos. No puedes quedarte esperando a que todo salga perfecto.Exacto. Y, además, implementar un sistema de monitoreo continuo. No basta con hacer el análisis al principio y olvidarte. Hay que estar revisando el mercado, los indicadores clave del proyecto, y ajustar la estrategia en tiempo real. Así reduces la exposición a riesgos inesperados.En fin, como decimos siempre, en dirección financiera no hay decisiones perfectas, solo decisiones informadas. ARTPARK era viable, pero solo si BRAYCO estaba dispuesto a adaptarse y a tener un Plan B sólido.Pues sí, Lucia. Y a quienes nos escuchan, ¿ustedes qué hubieran hecho? Nos encantaría leer sus ideas en redes con el hashtag #FinanzasARTPARK. Y si quieren más análisis de casos reales, ya saben, suscríbanse al podcast.Gracias por acompañarnos hoy. Miguel, como siempre, un placer platicar contigo.El gusto es mío, Lucia. Nos escuchamos en el próximo episodio. ¡Hasta la próxima!

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Decisiones bajo presión financiera